Zarządca nieruchomości

Zarządca nieruchomości – kod 244003 w klasyfikacji zawodów i specjalności (KZiS 2025). Zarządca nieruchomości prowadzi sprawy wspólnot mieszkaniowych, budynków komercyjnych i zasobów komunalnych – planuje remonty, zleca i odbiera prace, prowadzi książkę obiektu budowlanego, rozlicza media i przygotowuje zebrania właścicieli. Regularnie obchodzi budynki, sprawdza kotłownie, węzły cieplne, dachy, piwnice i tereny zewnętrzne oraz uczestniczy w przeglądach technicznych i usuwaniu awarii.

Zarządca nieruchomości – wymagania w stosunku do pracownika

wykształcenie wyższe lub średnie z przygotowaniem z zakresu zarządzania nieruchomościami,
znajomość prawa budowlanego, ustawy o własności lokali i zasad prowadzenia książki obiektu budowlanego,
umiejętność czytania dokumentacji technicznej, kosztorysów i protokołów przeglądów,
umiejętność prowadzenia zebrań wspólnoty i mediacji w sporach między właścicielami,
ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości,
brak przeciwwskazań do obchodów budynków, w tym wejść na dachy i do pomieszczeń technicznych.

Inne nazwy stanowiska

Opis zagrożeń i ryzyk zawodowych na tej stronie obejmuje również stanowiska nazywane w dokumentacji zakładowej i ogłoszeniach o pracę:

zarządca wspólnot mieszkaniowych,
licencjonowany zarządca budynków,
specjalista zarządzania nieruchomościami,
zarządca zasobu komunalnego,
property manager nieruchomości komercyjnych.

Badania

wstępne badania lekarskie przed rozpoczęciem pracy,
okresowe badania lekarskie w terminach wyznaczonych przez lekarza medycyny pracy,
badania do pracy na wysokości powyżej 3 m przy wejściach na dachy i stropodachy,
badania wzroku w związku z pracą przy monitorze ekranowym,
badania kierowców wykonujących przejazdy między obiektami, jeżeli wymaga tego pracodawca.

Szkolenia bhp i inne

szkolenie wstępne bhp – instruktaż ogólny i instruktaż stanowiskowy,
szkolenie okresowe bhp dla pracowników administracyjno-biurowych – nie rzadziej niż co 6 lat,
szkolenie okresowe dla osób kierujących pracownikami, jeżeli zarządca nadzoruje konserwatorów – nie rzadziej niż co 5 lat,
instruktaż bezpiecznego wejścia na dach, do kotłowni i do pomieszczeń technicznych,
szkolenie z ochrony przeciwpożarowej budynku, dróg ewakuacyjnych i obsługi instrukcji bezpieczeństwa pożarowego,
szkolenie z pierwszej pomocy,
szkolenie z ochrony danych osobowych właścicieli i najemców.

Środowisko pracy

Zarządca pracuje w biurze administracji oraz w obsługiwanych budynkach, do których dojeżdża samochodem kilka razy dziennie. W biurze przygotowuje uchwały, rozliczenia i korespondencję, przy monitorze i telefonie. Podczas obchodów wchodzi do kotłowni gazowych i węzłów cieplnych, do piwnic z instalacjami wodnymi, na klatki schodowe i na dachy z papą lub blachą, często po drabinie przez wyłaz. Bywa wzywany do awarii – zalania, braku ciepła, pęknięcia pionu kanalizacyjnego – także wieczorem i w dni wolne. Zebrania wspólnot odbywają się po godzinach pracy i bywają konfliktowe. Na stanowisku wykorzystuje się:

komputer z programem do zarządzania nieruchomościami i obsługi rozliczeń mediów;
książka obiektu budowlanego i dokumentacja techniczna budynków;
latarka, miernik wilgotności i wilgotnościomierz do oceny przegród;
kamera inspekcyjna i lustro do oględzin kanałów oraz szachtów;
drabina i klucze do pomieszczeń technicznych, wyłazów dachowych i węzłów;
samochód służbowy do przejazdów między obiektami;
telefon służbowy z całodobowym zgłaszaniem awarii.

Identyfikacja zagrożeń

Czynniki fizyczne:

upadek z wysokości z dachu, przez wyłaz dachowy lub z drabiny przy oględzinach,
potknięcie i upadek na nierównych schodach, w nieoświetlonych piwnicach i na terenie zewnętrznym,
wybuch gazu ziemnego i zatrucie tlenkiem węgla podczas wejścia do kotłowni oraz przy zgłoszeniu nieszczelności,
oparzenie wodą i parą przy awarii węzła cieplnego oraz pękniętym grzejniku,
porażenie prądem przy oględzinach rozdzielnic, liczników i uszkodzonych instalacji,
uderzenie spadającym tynkiem, dachówką, soplem lub gałęzią podczas obchodu,
wypadek drogowy przy częstych przejazdach między obiektami,
praca przy monitorze ekranowym przy rozliczeniach, uchwałach i korespondencji.

Czynniki chemiczne:

zarodniki pleśni i produkty rozkładu w zawilgoconych piwnicach i mieszkaniach,
pyły budowlane, w tym krzemionka i pył z płyt gipsowych, przy odbiorach remontów,
wyroby zawierające azbest w starych płytach elewacyjnych i rurach, przy ich inwentaryzacji.

Czynniki biologiczne:

odchody ptaków i gryzoni na strychach, w piwnicach i w szachtach,
kontakt ze ściekami przy awariach kanalizacji i zalaniach piwnic.

Czynniki psychofizyczne:

konflikty z właścicielami lokali i najemcami, agresja słowna na zebraniach i w dyżurach,
odpowiedzialność za stan techniczny i bezpieczeństwo pożarowe budynków,
dyspozycyjność po godzinach pracy i wezwania do awarii w noc oraz w dni wolne,
wielozadaniowość i presja terminów przy sprawozdaniach, przeglądach i rozliczeniach rocznych,
długotrwałe siedzenie w biurze przeplatane jazdą samochodem.

Środki ochronne

Poniżej przypisano środki ochronne do poszczególnych zagrożeń zidentyfikowanych na stanowisku zarządcy nieruchomości.

Środki ochrony indywidualnej

hełm ochronny i obuwie z podnoskiem przy odbiorach robót i oględzinach – spadające elementy budynku, upadek na tym samym poziomie;
szelki bezpieczeństwa z linką przy wejściu na dach bez balustrady – upadek z wysokości;
półmaska z filtrem P3 w zawilgoconych piwnicach i przy pyłach remontowych – pleśń i wilgoć, pyły budowlane, odchody ptaków i gryzoni;
rękawice ochronne i jednorazowe przy oględzinach zalanych pomieszczeń – ścieki, odchody ptaków i gryzoni;
latarka czołowa i kamizelka ostrzegawcza podczas obchodów – upadek na tym samym poziomie, wypadek drogowy;
okulary ochronne i rękawice odporne na gorąco przy awariach instalacji grzewczej – oparzenie od instalacji grzewczej.

Środki ochrony zbiorowej i techniczne

balustrady, wyłazy z poręczami i stałe punkty mocowania na dachach zarządzanych budynków – upadek z wysokości;
oświetlenie klatek, piwnic i dojść oraz wyrównanie nawierzchni – upadek na tym samym poziomie;
czujniki gazu i tlenku węgla oraz wentylacja kotłowni z kontrolą drożności nawiewów – wybuch i zatrucie gazem;
odcinanie i oznaczanie instalacji przed oględzinami, izolacja rurociągów w węźle – oparzenie od instalacji grzewczej;
zamykane rozdzielnice elektryczne i okresowe pomiary instalacji w zasobie – porażenie prądem;
osuszanie i wentylowanie zawilgoconych pomieszczeń, usuwanie przyczyn przecieków – pleśń i wilgoć, ścieki;
zabezpieczanie elewacji, usuwanie sopli i zlecanie przeglądów drzewostanu – spadające elementy budynku;
ergonomiczne stanowisko biurowe i fotel z regulacją – praca przy monitorze, długotrwałe siedzenie i jazda.

Środki organizacyjne

zakaz samodzielnego wchodzenia do kotłowni przy wyczuwalnym zapachu gazu i procedura wezwania pogotowia gazowego – wybuch i zatrucie gazem;
zasada obchodów w dwie osoby w piwnicach i na dachach oraz zgłaszanie wejścia – upadek z wysokości, upadek na tym samym poziomie;
inwentaryzacja wyrobów azbestowych i zlecanie prac wyłącznie firmom uprawnionym – wyroby zawierające azbest, pyły budowlane;
harmonogram przeglądów okresowych i plan remontów z rezerwą na awarie – odpowiedzialność za bezpieczeństwo obiektu, wielozadaniowość i presja terminów;
dyżur awaryjny z rotacją osób i rekompensatą czasu wolnego – dyspozycyjność i awarie;
regulamin zebrań, dyżury w wyznaczonych godzinach i procedura reagowania na agresję – konflikty z mieszkańcami;
zlecanie usuwania awarii kanalizacji i zalań specjalistycznym służbom – ścieki, porażenie prądem;
planowanie przejazdów między obiektami i łączenie wizyt na jednym osiedlu – wypadek drogowy, długotrwałe siedzenie i jazda.

Czynniki szkodliwe i uciążliwe do skierowania na badania lekarskie

Poniższy wykaz ułatwia wypełnienie skierowania na badania profilaktyczne dla zarządcy nieruchomości.

czynniki fizyczne – praca na wysokości powyżej 3 m przy wejściach na dachy, zmienny mikroklimat i praca na otwartej przestrzeni, praca przy monitorze ekranowym powyżej 4 godzin dziennie;
czynniki chemiczne – pyły budowlane, w tym krzemionka, pył włókien azbestu przy inwentaryzacji wyrobów, produkty rozkładu wilgoci;
czynniki biologiczne – zarodniki pleśni i grzybów pleśniowych, czynniki przenoszone z odchodami gryzoni i ptaków, czynniki w ściekach;
inne czynniki, w tym niebezpieczne – kierowanie samochodem służbowym, wejścia do kotłowni gazowych i węzłów cieplnych, praca w pomieszczeniach o utrudnionym dostępie, dyspozycyjność i wezwania w porze nocnej, stres i kontakt z osobami agresywnymi.

Podobne stanowiska

Podstawa prawna

Klasyfikacja zawodów i specjalności została wprowadzona rozporządzeniem Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 21 października 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1534).

ryzyko zawodowe on-line

Stanowiska pracy